Avaliação técnica da viabilidade de utilizações alternativas de imóveis

Tem imóveis parados?

Na Houselab® estamos preparados para enfrentar o desafio, e acreditamos que este período de abrandamento é uma oportunidade para prepararmos os nossos edifícios de forma a sermos competitivos na retoma que aí virá.

Dê-nos uma oportunidade de mostrar que podemos ajudar o vosso negócio!

Avaliação técnica da viabilidade de utilizações alternativas de imóveis:
Avaliação técnica que consiste no levantamento e cadastro dos imóveis, definição e estudo de alternativas viáveis; e quantificação de custos e valorização económica espectável para cada alternativa.

A sua empresa está preparada para todos regressarem ao trabalho em segurança?

Prepare o seu local de trabalho para o regresso com o COVID-19.

A Houselab, com base em diretrizes da Organização Mundial de Saúde, poderá apoiar a sua empresa no regresso ao trabalho, auxiliando na identificação para posterior implementação de medidas básicas de funcionamento, reorganização espacial, divisão de setores, entre outras.
Medidas de baixo custo poderão prevenir a propagação de infeções e garantir o funcionamento mais seguro da sua empresa.

Oferecemos assim um serviço básico que visa:
– a identificação das principais rotinas de funcionários e/ou equipas;
– a reorganização espacial do local de trabalho, numa perspetiva de enfoque no custo-benefício;
– a identificação de medidas básicas para prevenção da propagação de infeções – de higienização e informativas.

Conte com a Houselab neste momento único e difícil.

A nossa equipa, após o estudo das mais recentes diretrizes fornecidas pela OMS e das melhores prática internacionais, está preparada para auxiliar o seu regresso seguro ao trabalho.

O crescimento global da produtividade na indústria da construção foi de apenas 1% ao ano nas últimas duas décadas, em comparação com um crescimento de 2,8% para o total da economia mundial e de 3,6% para a média da indústria transformadora (McKinsey Global Institute, 2017).

O setor tem um peso tão significativo na economia global que se estima que, se a produtividade da construção alcançasse o progresso de outros setores nos últimos 20 anos, conseguir-se-ia um aumento do valor acrescentado da indústria de 1,6 biliões de dólares por ano, valor que permitiria satisfazer metade das necessidades de infraestruturas em todo o mundo (McKinsey Global Institute, 2017).

É evidente a urgência de incrementar a sustentabilidade do setor e reduzir os seus impactos económicos, ambientais e sociais (O. Pons, 2014), dado que:

  • a construção, na Europa, é responsável por 36% dos resíduos produzidos e 23% das emissões de CO2;
  • 8% das emissões de CO2 no mundo vêm da produção de cimentos;
  • o betão representa quase 10% da demanda de água para o setor industrial (2 000 000 000 000 de litros de água potável por ano).

Há uma forte tendência para o incremento da procura de novas habitações a nível mundial.

Verifica-se uma dificuldade cada vez maior na contratação de mão-de-obra especializada para a construção tradicional.

Conclui-se que a indústria enfrenta dois enormes desafios: produtividade e sustentabilidade.

O inverno está à porta e com ele a necessidade de preparar os edifícios para as intempéries que se avizinham.

As ações de  manutenção preventiva das construções são essenciais para prolongar o seu tempo de vida e evitar o aparecimento de anomalias.

A equipa da Houselab sugere a realização das seguintes ações proativas:

  • Remoção de vegetação e detritos existentes em coberturas;
  • Substituição de telhas partidas e verificação do correto encaixe das mesmas;
  • Substituição de mástiques em rufos;
  • Limpeza do lixo acumulado em caleiras, embocaduras, capitéis e grelhas;
  • Substituição de tubos de queda degradados, incluindo verificação de ligações e apoios;
  • Limpeza de caixas de recolha/visita de águas residuais e pluviais;
  • Substituição de mástiques e borrachas degradadas em clarabóias, caixilharias, soleiras, peitoris, ombreiras e padieiras;
  • Remoção de lixo em canal de drenagem de caixilharias;
  • Lubrificação de ferragens em caixilharias e portas;
  • Substituição de mástique e cordão de fundo em juntas de dilatação;
  • Limpeza de condutas de exaustão e ventilação;
  • Verificação da presença de chapéus em condutas;
  • Tratamento de superfícies/elementos oxidados;
  • Verificação da estabilidade de elementos fixados à cobertura e fachadas, incluindo substituição de elementos oxidados e aperto de fixações com folga;

Mais vale prevenir que corrigir!

É um admirável mundo novo, e a indústria da construção desempenhará um papel muito relevante, de responsabilidade acrescida. Veículos elétricos online, Impressão 3-D e fabricação remota, Materiais com autoreparação, Purificação de água energeticamente eficiente, Conversão e uso de dióxido de carbono (CO2), Nutrição saudável a nível molecular, Sensoriamento remoto, Aplicação precisa de medicamentos por engenharia em nanoescala, Eletrónica e fotovoltaicos orgânicos, Quarta geração de reatores nucleares e reciclagem de resíduos. São estas as 10 tendências tecnológicas mais promissoras para um crescimento sustentável nas próximas décadas, segundo o Fórum Económico Mundial, que diz ser possível implantá-las industrialmente a curto e médio prazo.

Veículos Elétricos Online (OLEV)

Na próxima geração de carros elétricos, ter conjuntos de bobines de captação sob o chassis do veículo para receber a energia remotamente através de um campo eletromagnético de transmissão gerado por cabos instalados sob a estrada. Os sistemas de eletricidade sem fios já podem alcançar uma eficiência de transmissão de mais de 80%.

Impressão 3-D e fabrico remoto

A impressão tridimensional permite a criação de estruturas sólidas a partir de um arquivo CAD de computador, o que pode revolucionar a economia industrial se os objetos puderem ser impressos remotamente. O processo envolve camadas de material que são depositadas umas sobre as outras para criar virtualmente qualquer tipo de objeto.

Materiais com auto-reparação

Uma das características básicas dos organismos vivos é a sua capacidade inerente para reparar danos físicos – cicatrizar-se e curar-se de ferimentos, por exemplo. Conceber materiais que se consertam sozinhos (sem intervenção humana externa), confere-lhes uma maior durabilidade, reduzindo, assim, a demanda por matérias-primas. Melhorar a segurança inerente dos materiais utilizados na construção civil ou carros e aviões é outro dos potenciais.

Purificação de água energeticamente eficiente

A escassez de água é um problema ecológico crescente em muitas partes do mundo, devido, principalmente, às exigências concorrentes da agricultura, das cidades e outros usos humanos. Tecnologias emergentes para uma dessalinização e purificação de águas residuais significativamente mais eficientes em termos de energia, podem reduzir potencialmente o consumo de energia em 50% ou mais.

Conversão e uso de dióxido de carbono (CO2)

A viabilidade comercial das tão aguardadas tecnologias para a captura e retenção de dióxido de carbono ainda está para ser comprovada. As novas tecnologias que possam a vir converter o CO2 indesejável em produtos vendáveis vão potenciar, muito provavelmente, a resolução das deficiências económicas e energéticas das estratégias convencionais de captura e retenção de dióxido de carbono.

Nutrição saudável a nível molecular

Devido à deficiência de nutrientes nas respetivas dietas, milhões de pessoas sofrem de desnutrição, mesmo em países desenvolvidos. Técnicas inovadoras podem determinar, ao nível de sequência genética, quais as proteínas naturais consumidas importantes para a dieta humana. As proteínas identificadas podem ter mais vantagens do que os suplementos mais comuns, uma vez que podem fornecer uma maior percentagem de aminoácidos essenciais, além de terem melhor solubilidade, sabor, textura e características nutricionais.

Sensoriamento remoto

O uso cada vez mais generalizado de sensores que permitem respostas passivas a estímulos externos vai continuar a mudar a nossa forma de responder ao ambiente, em especial na área da saúde. Os avanços dependem da comunicação sem fios entre dispositivos – nós das redes de sensores – tecnologias sensoriais com baixo consumo de energia e, eventualmente, captação ativa de energia, através dos chamados nanogeradores. Outro exemplo desta tecnologia inclui a comunicação veículo-a-veículo para melhorar a segurança nas ruas e estradas.

Aplicação precisa de medicamentos por engenharia em nanoescala

Fármacos que possam ser aplicados com precisão em nível molecular no interior ou em torno de uma célula doente oferecem oportunidades sem precedentes para tratamentos mais eficazes, ao mesmo tempo que reduzem os efeitos colaterais indesejados. Depois de quase uma década de pesquisa, estas novas abordagens estão finalmente a revelar sinais de utilidade clínica.

Eletrónica e fotovoltaicos orgânicos

A eletrónica orgânica baseia-se na utilização de materiais orgânicos, tais como polímeros, para criar circuitos e dispositivos eletrónicos. Esses circuitos podem ser fabricados por impressão, sendo normalmente finos, flexíveis e até transparentes. Em contraste com os semicondutores tradicionais à base de silício, que são fabricados com técnicas de fotolitografia de elevado custo, a eletrónica orgânica pode ser impressa através de processos mais económicos, similares à impressão a jato de tinta. Recetores solares fotovoltaicos impressos, por exemplo, são mais económicos do que as células solares de silício e podem acelerar a transição para as energias renováveis.

Quarta geração de reatores nucleares e reciclagem de resíduos

Os reatores nucleares atuais usam apenas 1% da energia potencial disponível no urânio, deixando o resto radioativamente contaminado como lixo nuclear. O desafio de lidar com os resíduos nucleares limita seriamente o apelo desta tecnologia de geração de energia. Tecnologias de quarta geração, incluindo reatores rápidos resfriados por metal líquido, estão já a ser implantadas em vários países e oferecidas por empresas fabricantes de equipamentos de engenharia nuclear.

Fontes: Observatório Tecnológico da Plataforma Tecnológica Portuguesa da Construção, World Economic Forum.

manutenção pulloff fachada pedra
manutenção pulloff fachada pedra

Manutenção de edifícios – ensaio de arrancamento em fachada de pedra. Fonte: http://houselab.pt

O conceito de manutenção de edifícios, como a maioria dos conceitos, foi sofrendo alterações ao longo do tempo, mas pode hoje ser definido como a “combinação de todas as ações técnicas e administrativas, levadas a cabo num edifício, com o fim de manter ou devolver aos elementos e componentes um estado que lhes permita desempenhar as funções para que foram projetados.” (ISO 15686-1, 2011)

Atendendo à relevância da manutenção dos edifícios foram sendo desenvolvidos um conjunto de normas e publicações diversas. O conhecimento relativo a soluções técnicas e construtivas é devidamente fundamentado em documentos técnicos como por exemplo os DTU – Documents Tecniques Unifiés, segundo normas como por exemplo as ISO – International Organization for Standardization ou Directivas como por exemplo a 89/106/EEC – Construction Products Directive. O CEN – European Committee for Standardization tem na comissão técnica 319 um grupo de trabalho o “WG7” dedicado ao estudo e publicação de normas no domínio da manutenção de edifícios. Destacam-se as normas:
– EN 13269:2006 -Maintenance – Guideline on preparation of maintenance contracts
– EN 15341:2007 – Maintenance – Maintenance Key Performance Indicators
– EN 13460:2009 – Maintenance – Documentation for maintenance
– EN 13306:2010 – Maintenance – Maintenance terminology
– EN 15331:2011 – Criteria for design, management and control of maintenance services for buildings
– EN 15628:2014 – Maintenance – Qualification of maintenance personnel
– EN 16646:2014 – Maintenance – Maintenance within physical asset management

A ISO – International Organization for Standardization na comissão técnica ISO/TC 59/SC 14- Design life (criada em 1997) tem também vindo a desenvolver um conjunto de normas sobre durabilidade da construção, onde são incluídas matérias relacionadas com a manutenção de edifícios, e que são fundamentalmente abordadas por dois grupos de trabalho:
– WG4 – Maintenance and life cycle costing;
– WG7 – Condition assessment and feed-back of relevant durability data from constructed assets.

Destacam-se as normas ISO publicadas com influência em Manutenção de Edifícios:
– ISO 15686-1 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 1, General principles and framework
– ISO 15686-2 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 2, Service life prediction procedures
– ISO 15686-3- Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 3, Performance audits and reviews
– ISO 15686-4- Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 4, Service Life Planning using IFC based Building Information Modelling
– ISO 15686-5- Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 5, Life-cycle costing
– ISO 15686-6 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 6, Procedures for considering environmental impacts
– ISO 15686-7 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 7, Performance evaluation for feedback of service life data from practice
– ISO 15686-8 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 8, Reference service life and service-life estimation
– ISO 15686-9 -Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 9, Guidance on assessment of service-life data
– ISO 15686-10 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 10, When to assess functional performance
– ISO 15686-11 – Buildings and constructed assets – Service life planning: Part 11, Terminology

Decorrente das normas desenvolvidas pelos grupos de trabalho, os diversos países apresentam normalização especifica enquadrada no âmbito da regulamentação interna, sendo de salientar países como Itália onde a normalização é muito próxima da desenvolvida pelo CEN, como são:
– UNI 10244 (2007) – Manutenzione. Progetto basico del funzionamento della manutenzione
– UNI 10366 (2007) – Manutenzione. Criterio del progetto di manutenzione
– UNI 10584 (1997) – Manutenzione del sistema di informazione
– UNI 10749-1 (2003) – Manutenzione. Guida per la gestione dei materiali per la manutenzione – Aspetti generali sulle questioni organizzative
– UNI 10685 (2007) – Manutenzione. Criterio per la formazione di un contrato

E o Brasil, fundamentalmente, em conteúdos sobre o nível de desempenho das habitações (NBR 15575; 2013):
– NBR 15.575-1 – Requisitos Gerais
– NBR 15.575-3 – Sistemas de pisos
– NBR 15.575-4 – Sistemas de vedações verticais internas e externas
– NBR 15.575-5 – Sistemas de coberturas
– NBR 15.575-6 – Sistemas hidrossanitários

O Centro de Estudos de Edifícios em Serviço (CEES), da Faculdade de Engenharia da UP, tem também desenvolvido trabalho de investigação sobre o comportamento dos edifícios e sobre conteúdos de manutenção através do desenvolvimento de estudos e publicação de artigos, dos quais se destacam:
– Bibliometric review of improvements in building maintenance, Journal of Quality in Maintenance Engineering, Vol. 23 Issue: 4, pp.437-456, https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/JQME-07-2016-0030/full/html.
– Occupancy Evaluation Data Support for Planning and Management of Building Maintenance Plans. Buildings. ISSN 2075-5309. Vol.6(4), 45, p.1-12. [doi:10.3390/buildings6040045], https://www.mdpi.com/2075-5309/6/4/45
– Maintenance as a Guarantee for Roofing Performance in Buildings with Heritage Value. Buildings. ISSN 2075-5309. Vol. 6, iss. 2, p. 1-10, https://www.mdpi.com/2075-5309/6/2/15
– Methodologies of architectural design based on the perspective of maintenance. Application and analysis of external openings. Practice Periodical on Structural Design and Construction. ISSN 1084-0680. Vol. 18, No 2, p.78-82, https://ascelibrary.org/doi/10.1061/%28ASCE%29SC.1943-5576.0000144

Também com a publicação de capítulos de livros e de livros:
– Saber Manter os Edifícios: Pensar, Desenhar, Construir. Manutenção dos edifícios da Faculdade de Arquitetura e da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto. Edições Afrontamento, CEAU – FAUP / CEES – FEUP. [ISBN: 978-972-36-1606-4]
– How to maintain buildings: intervention strategies for the operationalization process of building maintenance regarding the design stages. In: Advances in Engineering Research, Vol. 17, Chapter 6, p. 195-213, Nova Science Publishers, Inc. New York. [ISBN: 978-1-53611-039-5] (ebooks) [ISSN: 2163-3932]
– Maintenance as a tool to avoid building pathology. The Oporto building example. In: Sustainable Construction. Building Performance Simulation and Asset and Maintenance Management. Vol. 8, Series Building Pathology and Rehabilitation. p. 129-146. Springer. [doi: 10.1007/978-981-10-0651-7_6] [ISBN: 978-981-10-0650-0]
– Manutenção de Edifícios: perspetiva multidisciplinar. Gequaltec-FEUP, Porto, Portugal. [ISBN: 978-989-98633-4-7]
– Manutenção de Condomínios. Edição 2014. Gequaltec-FEUP, Porto, Portugal. [ISBN: 978-989-98633-3-0]

Adaptado de: Relatório “Manuais de Manutenção para Conjuntos Habitacionais do concelho de Matosinhos”, (C) 2019, Eng. Nelson Bento Pereira, Arq. Doutora Patrícia Fernandes Rocha, Prof. Doutor Rui Calejo Rodrigues, Prof. Doutor Hipólito de Sousa.

Claraboias são aberturas existentes no topo dos edifícios, dos mais variados formatos, que se destinam a permitir a entrada de luz para o interior.

O nosso Porto é um dos locais onde podemos observar estas maravilhas da arquitetura e engenharia. Das mais trabalhadas às mais modestas, apresentamos alguns dos exemplos com os quais nos deparámos.

 

 

 

 

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